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Question : Le désenclavement d’une parcelle est-il conditionné au recours contre un certificat d’urbanisme s’y opposant ?

Faits 

Une SCI propriétaire de plusieurs parcelles non bâties se voit délivrer un certificat d’urbanisme spécifiant que l’accès de ses parcelles sur la route départementale voisine est interdit. La SCI assigne en désenclavement les propriétaires des parcelles alentour. La cour d’appel considère que l’enclavement effectif de ses parcelles permet à la SCI de bénéficier d’une servitude légale de passage. Un des propriétaires assignés se pourvoit en cassation et soutient, notamment, que l’état d’enclave ne peut être retenu dès lors que la partie qui l’allègue n’a pas exercé à l’encontre de la décision de la commune les voies de recours qui lui étaient ouvertes.

Décision 

La Cour de cassation confirme l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Commentaire 

Selon le propriétaire dont la parcelle est grevée de cette nouvelle servitude de passage, la cour d’appel aurait dû considérer que l’absence de recours exercé contre cet acte administratif aurait dû écarter la possibilité pour le juge de considérer la parcelle comme enclavée. La cour d’appel considère pourtant que l’absence de recours contre le certificat d’urbanisme est sans incidence sur l’état d’enclave, dans la mesure où la SCI ne peut se voir contrainte à exercer un tel recours. La Cour de cassation, faisans application du principe d’indépendance des législations, confirme la décision rendue en appel, laquelle retient que le fonds concerné est bien enclavé et doit bénéficier d’une servitude légale de passage. Un certificat d’urbanisme n’a d’autre vocation que de renseigner son demandeur sur les règles d’urbanisme applicables à une parcelle et, en aucun cas, de pouvoir s’opposer à la constitution d’une servitude sur un fonds.

Extrait de la décision 

« … ayant constaté que le certificat d’urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI et justement retenu que celle-ci ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l’encontre de cet acte, la cour d’appel a, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la légitimité de ce certificat, souverainement retenu que le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d’une servitude légale de passage ».

Référence de la décision 

Cour de Cassation 3è civ. 14 janvier 2016

Mme Y. c/ SCI Les Teppes Sud n°14-26640

Mots-clés

Terrain enclavé, certificat d’urbanisme, recours, désenclavement

Texte officiel 

Art. 682 du Code civil

Question : A partir de quel point d’un bâtiment classé l’ABF doit-il apprécier le critère de visibilité d’un projet ?

Faits 

Le maire d’une commune délivre à une SCI un permis de démolir, un permis de construire, puis un permis de construire modificatif. Les propriétaires de la parcelle voisine contestent ces autorisations d’urbanisme auprès des juridictions administratives en ce que l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France joint au dossier de demande ne prenait pas en compte un bâtiment protégé.

Décision 

La Cour administrative d’appel annule les permis de construire et modificatif. La SCI et la maire saisissent le Conseil d’Etat d’un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Commentaire 

Pour censurer ces autorisations, la cour administrative d’appel a considéré qu’en l’espèce l’avis rendu par l’Architecte des Bâtiments de France ne démontrait pas que ce dernier avait pleinement exercé son contrôle dès lors qu’il ne prenait pas en compte la visibilité du projet autorisé depuis une cathédrale de 66 mètres de hauteur et située dans un rayon de 500 mètres du projet. Dans sa décision, le Conseil d’Etat considère qu’en application des dispositions des articles R.425-1 du Code de l’urbanisme et L.621-30-1 (actuel art. L.621-30) du Code du patrimoine, la visibilité depuis un immeuble classé ou inscrit s’apprécie à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible, conformément à sa destination ou à son usage. Ainsi, la cour administrative d’appel a correctement estimé que le projet de construction litigieux était visible depuis une plateforme accessible au public de la cathédrale et, qu’ainsi, l’avis de l’ABF aurait dû prendre en compte ce monument. En s’abstenant de le faire, l’avis ne permettait donc pas de s’assurer qu’un plein contrôle avait été réalisé par l’Architecte des Bâtiments de France et l’autorisation d’urbanisme prise suite à cet avis encourait nécessairement la censure des juridictions administratives. Le Conseil d’Etat rejette ainsi les deux pourvois.

Extrait de la décision 

« La visibilité depuis un immeuble classé ou inscrit s’apprécie à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible conformément à sa destination ou à son usage. »

Référence de la décision 

Conseil d’Etat, 9è et 10è sous sections, 20 janvier 2016, Commune de Strasbourg, n°365987

Mots-clés

Architecte de Bâtiments de France, avis, permis de construire

Texte officiel 

Art. L.621-30-1 (actuel art. L.621-30) du Code du patrimoine

Art. R.425-1 du Code de l’urbanisme

Le Moniteur Avril-Mai 2016

E. GUILLOU

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