Apparues dans les années 1960, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) étaient initialement réservées à de grands investisseurs. Au fil du temps, ce type d’investissement s’est ouvert à tous les épargnants. Ces vingt dernières années d’ailleurs, il est classé parmi les placements les plus sollicités. Fin 2021, l’ASPIM dénombre 209 SCPI avec une capitalisation totale de 78,60 milliards d’euros. À travers cet article, apprenez-en plus pour investir en SCPI. Comment faire le choix d’une SCPI adaptée à votre situation ?
Vos avantages si vous décidez d’investir en SCPI
Tout d’abord, investir en SCPI (pierre-papier) vous permet de vous libérer de toutes les contraintes liées à la gestion locative. Vous n’avez pas besoin d’entreprendre de longues démarches liées à la location. C’est la SCPI qui s’occupe de tout, notamment l’achat du bien, la recherche des locataires, l’entretien, etc. En contrepartie, vous prendrez à votre charge des frais de gestion qui seront directement prélevés de vos dividendes. Ils sont fixés à environ 10 % des dividendes perçus par les associés.
Quels sont les avantages à investir en SCPI ?
Le second avantage de l’investissement en SCPI est la mutualisation des risques locatifs. En cas de vacance locative, d’impayés de loyer ou de travaux, les conséquences financières sont diluées sur l’ensemble du patrimoine de la société. Par ailleurs, les SCPI acquièrent généralement différents immeubles (habitations, commerces, bureaux, etc.) répartis dans des zones géographiques diversifiées. Elle les loue à de nombreux locataires, ce qui réduit grandement le risque d’impayés.
À l’heure du numérique, vous trouverez facilement une plateforme pour investir en SCPI en quelques clics. Sachez que le ticket d’entrée à ce type de placement est accessible. Vous devez compter environ 150 à 1 000 euros pour acheter une part. Toutefois, en réalisant un investissement locatif en direct, vous devez disposer d’un budget conséquent pour acquérir un bien immobilier.
À noter également que l’investissement en SCPI offre le meilleur ratio risque/rendement. Cette solution d’épargne vous propose un rendement entre 4,5 à 5 %, voire 6 % chez certaines SCPI récentes. De plus, le rendement est moins volatil dans le temps (4,18 % en 2020, contre 4,85 % en 2015).
Les inconvénients et les éventuels risques d’investir en SCPI
Investir en SCPI est profitable à condition de conserver vos parts à moyen ou long terme. En effet, les experts recommandent une durée d’investissement d’au moins 8 à 15 ans. C’est la durée minimale nécessaire pour amortir les frais engagés. Avant d’acheter des parts, assurez-vous ainsi que vous n’aurez pas besoin de cette somme dans les années à venir.
Quant aux éventuels risques d’investissement en SCPI, les plus courants sont :
- la revente de votre part à un prix inférieur à son prix d’acquisition ;
- le manque de liquidité de la société civile de placement immobilier choisie ;
- le problème de gestion des capitaux collectés par la société.
Afin de limiter les risques, il est recommandé d’investir en SCPI possédant plusieurs types d’actifs répartis sur différentes zones géographiques. Recherchez plutôt une société qui dispose de bureaux, de résidences d’habitation ou encore entrepôts implantés en France et en Europe. Il est d’ailleurs essentiel de vérifier que la SCPI affiche un report à nouveau suffisant pour assurer sa gestion dans le temps.
Les critères à considérer avant d’investir en SCPI
En décidant d’investir en SCPI, vous devez vérifier un certain nombre de facteurs. Citons surtout le TOF, le TD, le TRI et le type de société (à capital fixe ou variable).
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation financier reflète la performance locative d’une SCPI. En 2021, le TOF moyen s’établissait à 90 %. En effet, cet indicateur est jugé bon lorsqu’il s’élève à 93 % au minimum. Notons que certaines SCPI parviennent à atteindre un TOF de 100 %.
Le taux de distribution (TD)
Le TD sert à évaluer le rendement annuel d’une société civile de placement immobilier. Les meilleures SCPI arrivent à afficher un TDVM autour de 4,5 et 5 %. Faites cependant attention aux rendements trop élevés, car les risques sont aussi importants.
Le taux de rendement interne (TRI)
Cet indicateur permet de mesurer le rendement de la société sur cinq ou dix ans (ou autre période donnée). Il donne donc une vision du gain réel de trésorerie du côté de l’épargnant. Le TRI tient ainsi compte des rendements indexés sur les loyers et les plus-values immobilières.
Le type de SCPI (à capital fixe ou variable)
Les SCPI à capital variable sont plus plébiscitées que les SCPI à capital fixe, car elles sont plus liquides. Elles permettent d’acheter et de vendre des parts à tout moment. Avec les SCPI à capital fixe, la vente des parts n’est possible que de gré à gré. Aussi, vous devez trouver vous-même un acheteur.
Certains spécialistes en placement conseillent aux épargnants d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie à crédit ou en démembrement. Cette stratégie permet de diminuer la base taxable de l’épargnant. Rappelons que les dividendes des SCPI s’ajoutent à ses revenus globaux et font alors augmenter son taux marginal d’imposition. De plus, l’intégration des parts de SCPI dans une assurance-vie rend plus liquide le capital investi. Il est ainsi possible de procéder sans délai à l’achat et à la revente des parts à l’intérieur du contrat.
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