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Le Conseil d’État juge que la restructuration d’un immeuble de bureaux ne peut être assimilée à la construction de bureaux que si elle conduit à en augmenter la surface utile de plancher totale.

Question : Dans quelles conditions la transformation de locaux en locaux à usage de bureaux doit-elle être assujettie à la redevance bureaux ?

Faits

Une société demande au tribunal administratif la décharge d’une somme supérieure à 300.000 euros, au titre de la redevance pour création de bureaux en Île-de-France, mise à sa charge suite à une opération de restructuration d’un immeuble situé dans les Hauts-de-Seine. Le tribunal rejette sa demande.

Décision

La société se pourvoit alors devant le Conseil d’État et obtient l’annulation du jugement ainsi que la décharge de la redevance.

 Commentaire

Cette décision est d’un grand intérêt pratique, car elle lève une difficulté d’interprétation des dispositions de l’article L.520-9 du Code de l’urbanisme qui assimile à la construction de bureaux, soumise à redevance en application de l’article L.520-1 du Code de l’urbanisme (dans sa version en vigueur), « le fait de transformer en de tels locaux des locaux précédemment affectés à un autre usage… ». Le tribunal avait relevé que pour établir le montant de la redevance, l’administration avait – à juste titre – pris en compte les surfaces utiles de bureaux effectivement créées en ce qu’elles correspondaient initialement soit à des surfaces occupées par des cages d’escaliers et d’ascenseurs (non constitutives de surface utile), soit à des locaux qui n’était pas à usage de bureaux au sens des dispositions du Code de l’urbanisme (sanitaires ou locaux inutilisés). Le rapporteur public auprès du Conseil d’État critique cette solution en ce qu’elle « aboutit à la conséquence extrême que s’il y a 10m2 de bureaux et 10m2 de locaux inutilisés ou à usage de sanitaires dans l’immeuble d’une société et que celle-ci engage des travaux, même minimes, conduisant à inverser les affectations des deux ensembles, elle sera redevable de la redevance pour la création de 10m2 de bureaux sans pouvoir faire valoir que, dans le même temps, elle en a supprimé une superficie équivalente ». Le jugement doit être censuré pour avoir refusé de rechercher si la restructuration de l’immeuble de bureaux avait conduit à un accroissement net des surfaces affectées à cet usage. Selon les dispositions de l’article L.520-9 du Code de l’urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 2 août 1960 tendant à limiter l’extension des locaux à usage de bureaux et à usage industriel dans la région parisienne, la restructuration de locaux à usage de bureaux au sein d’un même immeuble ne peut être assimilée à la construction de tels locaux que si elle conduit à en augmenter la surface utile de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l’immeuble avant sa restructuration. Cette décision va dans un même sens de clarification que la réécriture de l’article L.520-7 du Code de l’urbanisme (ancien article L.520-8), issu de la loi de finances rectificative pour 2015, qui élargit aux réhabilitations d’un immeuble conduisant à la production d’un immeuble neuf la disposition selon laquelle les opérations de reconstruction d’un immeuble ne sont assujetties à la redevance qu’à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excèdent la surface de construction de l’immeuble.

Extrait de la décision 

« Le tribunal a regardé comme devant être soumises à la redevance les surfaces à usage de bureaux créées dans le cadre de cette opération sans recherche si celle-ci avait conduit à un accroissement net des surfaces utiles affectés à cet usage au sein de cet immeuble. »

Référence de la décision

Conseil d’Etat, 9è et 10è sous-sections, 30 décembre 2015, SCI Aineuil, n°370096

Mots-clés

Redevance bureaux, assiette de la taxe, restructuration de bureaux, locaux précédemment affectés à un autre usage

Texte officiel 

Art. L.520-1 (dans sa version alors en vigeur) et L.520-9 du Code de l’urbanisme

Le Moniteur Avril-Mai 2016

H. CLOËZ

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