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par Florence Bayard-Jammes, Docteur en droit, Professeur associé à TBS Business School

Le 12-12-2019

Réf. : Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (N° Lexbase : Z955378U) ; modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (N° Lexbase : L5536AG7)

Depuis la loi «Bonnemaison» du 31 décembre 1985, c’est plus d’une quinzaine de réformes qui ont affecté de façon plus ou moins étendue la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5536AG7) pour la première fois modifiée par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette dernière était attendue depuis la promulgation de la loi «ELAN» (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L8700LM8) qui, à l’article 215 II, autorisait le Gouvernement  à prendre des «mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :  1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part ; 2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic». Elle sera suivie d’une seconde ordonnance à paraître d’ici le mois de novembre 2020 qui aura pour objet de créer un Code de la copropriété (cf. loi «ELAN» du 23 novembre 2018, art. 215 I). 

Le texte est composé de quarante-deux articles répartis en cinq titres qui modifient de nombreuses dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui entreront en vigueur le 1^er juin 2020 [1], mais d’ici là, le Parlement devra avoir voté la loi de ratification dont il semblerait que le projet soit rapidement présenté par le Gouvernement [2] et les décrets d’application, modifiant le décret du 17 mars 1967, devront avoir été rédigés et publiés [3].

Nombre de commentateurs remarquent que la révolution annoncée du statut de la copropriété n’a pas eu lieu mais était-elle nécessaire ? Fallait-il un bouleversement du droit de la copropriété pour résoudre les dysfonctionnements qui affectent les immeubles collectifs et que les réformes successives ne sont pas parvenues à résorber. Il est vrai que le texte de la loi du 10 juillet 1965 s’est abîmé au fil du temps, sous le coup de modifications constantes et disparates, avec une accélération marquée à partir de la loi «SRU» (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (N° Lexbase : L9087ARY) car, comme le fait remarquer le Professeur Tomasin, c’est depuis cette date que le droit de la copropriété, qui régit près de dix millions de lots, est devenu un élément majeur de la politique du logement voire de la politique de la construction en France. Ces modifications ont fini par déformer le texte d’origine qui a perdu en cohérence mais, tout en souhaitant une réforme d’envergure, n’espérait-on pas que l’ordonnance ne vienne pas remettre fondamentalement en cause l’équilibre déjà fragilisé entre intérêt collectif et préservation des droits de copropriétaires ? Or, force est de constater que si les changements sont notables, l’ordonnance apparaît comme un texte de compromis qui résulte d’une large concertation avec toutes les parties prenantes. De nombreuses consultations ont été organisées par les pouvoirs publics en charge de la préparation de la réforme tant auprès des professionnels du secteur que des associations de représentants des copropriétaires ; des propositions ont été faites par des groupes de réflexion [4] et le projet d’ordonnance a été soumis à l’avis du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières) qui, selon son président le Professeur Hugues Périnet-Marquet [5], a consacré plus d’une trentaine d’heures à son examen et proposé des adaptations qui ont été retenues dans le texte final.

Si le rapporteur du texte rappelle que le Gouvernement, tout en répondant aux objectifs de modernisation, clarification et simplification, a eu à cœur de protéger les droits des copropriétaires en conservant un statut équilibré entre intérêt collectif et droits individuels [6], il ne faudrait pas minimiser l’apport de la réforme, car les changements sont nombreux et importants.

L’ordonnance innove en modifiant le champ d’application du statut qui ne sera désormais impératif que pour les immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes permettant ainsi aux immeubles commerciaux et bureaux ne comportant aucun lot à usage d’habitation de s’affranchir de son formalisme rigoureux. Elle clarifie le régime juridique des parties communes générales et spéciales et corrige quelques erreurs de plume commises lors de la rédaction de la loi «ELAN» de 2018. Elle étend l’objet du syndicat à l’amélioration de l’immeuble, précise le contenu du règlement de copropriété et consacre des créations prétoriennes comme celle relative à l’interdiction d’établir des servitudes sur une partie commune au profit d’un lot. Elle facilite le recours au syndicat coopératif et à la création de syndicats secondaires et favorise le recouvrement des charges de copropriété. En modifiant l’article 9 de la loi de 1965, elle impose à tout copropriétaire de faciliter, même sur ses parties privatives, l’exécution de travaux d’intérêt collectif. Mais par ailleurs, elle offre, sauf opposition motivée de l’assemblée générale, le droit à tout copropriétaire de faire réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.  

De nombreuses dispositions clarifient les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Ainsi, la dispense de compte séparé pour les petites copropriétés disparaît ; le changement de syndic est réglementé ; l’obligation pour ce dernier d’assurer la conservation des archives est explicitement énoncé comme le fait que l’absence de mise en concurrence par le conseil syndical n’est pas sanctionnée par l’irrégularité de la désignation du syndic. Autre nouveauté pour le syndic, il est autorisé à conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. Mais il est aussi soumis, en cas de carence ou d’inaction, au droit d’action reconnu au président du conseil syndical, sur délégation de l’assemblée générale, en réparation du préjudice subi par le syndicat.

L’autre apport majeur de la réforme réside dans le renforcement du rôle du conseil syndical qui va pouvoir, sur délégation de l’assemblée générale, prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La disposition bouscule les principes fondamentaux qui gouvernent la prise de décision au sein de la copropriété, mais elle est présentée par le Gouvernement comme une solution pour lutter contre l’absentéisme endémique qui frappe les assemblées générales de copropriété. Le dispositif est, à cette fin, complété par la généralisation des passerelles permettant de voter, au cours de la même assemblée, à des majorités plus souples, des résolutions relevant de majorités qualifiées ; par l’abaissement de la majorité nécessaire au vote de quelques résolutions ; et par la clarification bienvenue des dispositions relatives au vote par correspondance.

Enfin, l’ordonnance crée un statut dérogatoire applicable aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux copropriétaires qui était attendu de longue date du fait de l’inadaptation flagrante des règles de la loi de 1965 à ce type de copropriétés.

Toutes ces modifications seront exposées à travers les différentes contributions du présent dossier consacré à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (cf. sommaire infra).

Alors certes, on peut avoir le regret de l’absence de toute disposition favorisant la réalisation de travaux d’économies d’énergie ou encore de l’abandon du plan pluriannuel de travaux qui devait être imposé aux copropriétaires qui auraient dû abonder les fonds de travaux à hauteur de 2,5 % minimum du montant prévu dans le plan, mais gageons qu’il ne s’agit probablement pas d’un abandon définitif et que la disposition sera certainement réécrite et mise à l’ordre du jour d’une prochaine réforme [7]. C’est bien cela qui inquiète car finalement le texte, qui sera complété rapidement par la loi de ratification et des décrets d’application, donne le même sentiment que celui que les commentateurs avaient eu au lendemain de la loi «ALUR» du 24 mars 2014 qui est celui de n’être en réalité qu’une nouvelle étape destinée à aller plus loin.

[1] Excepté pour la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés pour lesquelles les nouvelles dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliqueront qu’au 31 décembre 2020 (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, art. 41 III). Par ailleurs, les dispositions relatives à la durée, au renouvellement et à la résiliation du contrat de syndic ne s’appliqueront qu’aux contrats de syndics conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de l’ordonnance (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, art. 41 IV).

[2] L’article 215 III de la loi «ELAN» prévoit que le projet de loi de ratification soit déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance.

[3]  Des arrêtés sont également attendus pour établir un modèle de formulaire permettant aux copropriétaires de voter par correspondance (V. ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, art. 35 modifiant l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965) et pour élaborer un modèle de fiche sur le prix et les prestations accompagnant le projet de contrat de syndic (V. ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, art. 16 modifiant l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).   

[4] Projet du GRECCO, v. Loy. et copr. n° 11, novembre 2017 p. 9 et s. ; Rapport du CLCV, «Copropriété – Les réformes à entreprendre», octobre 2017 ; Les 30 propositions de PROCIVIS LAB’ pour stopper les dégradations des copropriétés, avril 2019.

[5] V. interview donnée le 25 novembre 2029 sur Radio-Immo.fr.

[6] V. Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (N° Lexbase : Z954828U).

[7] Lors du congrès de la Fédération Nationale de l’Immobilier, le ministre du Logement Julien Denormandie s’est engagé à ce que le plan pluriannuel de travaux soit réintroduit dans la loi de ratification de l’ordonnance du 30 novembre 2019.

Source

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