Les règles de majorité pour décider en assemblée générale de copropriété
Lors de l’Assemblée générale (AG), des décisions sont votées. Chaque copropriétaire a le droit de voter. Il dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes règles de majorité, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.
La majorité simple : article 24
C’est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.
Pour mieux comprendre :
Dans cet exemple, la décision est donc adoptée. |
Exemples :
- l’adoption du budget prévisionnel ;
- l’approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic, le vote du quitus.;
- l’organisation et fonctionnement du conseil syndical.;
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la prévention de la santé et la sécurité physique des occupants ;.
- le remplacement d’un équipement vétuste par un équipement du même type : ascenseur, chauffage collectif ;
- l’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires constatées depuis son établissement ;
- les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires par la loi (isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement par exemple), par une disposition règlementaire ou par un arrêté de police concernant la sécurité ou la salubrité publique) ;
- les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels : pose d’une rampe…;
- la décision de réaliser un diagnostic technique global ;
- la suppression d‘un vide-ordures pour raison d’hygiène.
À savoir
La loi ELAN supprime la catégorie des travaux d’« opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique ». Depuis le 25 novembre 2018, ce type de travaux est décidé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de travaux d’économies d’énergie ou de réduction d’émission de gaz à effet de serre. Mais le vote intervient toujours à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 lorsqu’une loi, une disposition règlementaire ou un arrêté de police sur la sécurité ou sur la salubrité publique rend la réalisation des travaux obligatoires (par exemple, une isolation par l’extérieur à l’occasion d’un ravalement rendu obligatoire (CCH : R.131-28-7).
La majorité absolue : article 25
C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. Si la décision n’est pas adoptée, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer immédiatement à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
Pour mieux comprendre :
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Exemples :
- la désignation et la révocation du syndic, l’approbation de son contrat précisant ses honoraires ;
- la désignation et la révocation des membres du conseil syndical ;
- les travaux d’économie d’énergie dont les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives d’un copropriétaire ;
- le ravalement imposé par l’administration ou installation d’une porte de cabine sur un ascenseur à paroi lisse ;
- L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble : passage d’une canalisation, apposition d’une enseigne sur façade ;
- l’installation ou la modification d’une antenne collective permettant de bénéficier d’une meilleure réception des émissions ou installation du câble ;
- la dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ;
- l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, de compteurs d’énergie thermique, de répartiteurs de frais de chauffage ;
- l’installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble : interphone, digicode…;
- les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble : installation d’un ascenseur, d’un tapis dans les escaliers, d’un adoucisseur d’eau, l’installation d’un chauffage central collectif ou de boîtes aux lettres, création d’espaces verts ;
- la répartition des dépenses entraînées par les travaux d’amélioration ;
- la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau froide et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
La double majorité : article 26
C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes). Si la décision n’est pas adoptée, mais qu’elle recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède à un second vote à la majorité absolue.
Pour mieux comprendre :
La décision est adoptée dès le premier vote. En revanche, si la résolution avait obtenu :
La résolution aurait immédiatement fait l’objet d’un second vote à la majorité absolue. |
Exemples :
- la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
- la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logementqui lui est affecté, lorsqu’il appartient au syndicat.
L’unanimité
Les décisions les plus importantes requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires (l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).
Pour mieux comprendre :
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Exemples :
- la suppression d’un équipement collectif : ascenseur, chauffage ;
- l’aliénation des parties communes ;
- la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour la réalisation de travaux votés concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif (sauf lorsque les copropriétaires n’ont pas tous recours à l’emprunt ou lorsqu’il a pour unique objet le préfinancement de subventions publiques) ;
- la suppression du poste de concierge ou gardien lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble en vertu du règlement de copropriété ;
- la modification de la répartition des charges sauf en cas de travaux, d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’AG.
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