Le bail réel solidaire (BRS)
Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accès à la propriété mis en oeuvre par les Coop’HLM.
Le BRS est un nouveau contrat juridique créée par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :
- il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
- le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
- ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
- lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :
- il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
- il doit occuper le logement à titre de résidence principale
- il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.
La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :
- le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
- le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA
La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.
La base documentaire du BRS
Le cadre légal et règlementaire
- les articles L255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
- les article R.255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation
- les articles du Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFIP) sur le bail réel solidaire
Les autres ressources
- la brochure « le bail réel solidaire « des Coop’HLM
- la brochure du ministère chargé du logement
- la webconférence « habitat social et foncier solidaire » du 14 novembre 2018 organisé par le réseau des acteurs de l’habitat
- l’intervention des Coop’HLM au Parvis d’Actualités Habitat en octobre 2018
- l’analyse des premiers montages en BRS par le Cerema (septembre 2018)
