Actualités

En 2009, le dispositif Malraux a fait l’objet d’une profonde réforme, laquelle a transformé la déduction des revenus en réduction d’impôt et institut parallèlement un plafond des dépenses prises en compte. Deux nouveautés sont apportées cette année. Par ailleurs, le champ d’application de l’investissement fiscal a été étendu aux locaux professionnels, jusqu’alors exclus du dispositif.

Investisseurs concernés

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques dont les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sont donc exclus les biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumis à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.

La réduction d’impôt peut être accordée lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Par conséquent, il peut s’agir :

• D’associés de sociétés immobilières dotes de la transparence fiscale. En effet, les associés de sociétés immobilières d’attribution (article 1655 ter du Code général des impôts) sont réputés être directement propriétaires de l’immeuble correspondant à leurs droits dans la société ;
• D’associés de sociétés de personnes non dotes de la transparence fiscale et non soumise à l’impôt sur les sociétés (article 8 à 8 ter du Code général des impôts).

Ces associés peuvent donc bénéficier de la réduction d’impôt correspondant à la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.

Immeubles éligibles

• Nouveauté 2016 : les quartiers prioritaires de la ville

L’article 79 de la loi de finances pour 2016 vient, pour sa part, étendre le bénéfice du dispositif Malraux aux dépenses supportées pour des opérations de restauration immobilière effectuées dans une nouvelle catégorie de quartiers anciens dégradés.

Pourront ainsi bénéficier de la réduction d’impôt les dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, lorsque la restauration a été déclaré d’utilité publique.

Le texte précise que la liste des ces quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé doit être fixée par arrête conjoint des ministres chargés de la Ville et de la Culture, sur proposition de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).

En clair, il s’agit des quartiers prioritaires de la politique de la ville qui bénéficient du nouveau programme de renouvellement urbain.

Le montant de la réduction d’impôt pour les immeubles situés dans ces quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est, comme pour ceux situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, de 30% des dépenses engagées. Ils vont bénéficier pendant deux ans du dispositif Malraux, celui-ci s’appliquant aux dépenses exposées jusqu’au 31 Décembre 2017, à compter du 1er Janvier 2016.

• Localisation des immeubles

La réduction d’impôt concerne les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Toutefois, son taux diffère selon ces zones. La réduction d’impôt s’applique aux opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er Janvier 2009. Les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant cette date demeurent soumises au dispositif de déduction des dépenses et d’imputation des déficits, conformément  aux règles de l’ancien dispositif Malraux.

Disparition programme de l’ancien Malraux en 2018

Pour les opérations de restauration pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er Janvier 2009, la déduction des dépenses spécifiques et l’imputation sur le revenu global sans limitation de montant du déficit foncier en résultant sont réserves aux seules dépenses éligibles effectuées jusqu’au 31 Décembre 2017. Cette possibilité disparaît le 1er janvier 2018.

• Affectation des immeubles

L’avantage fiscal Malraux est réserve aux immeubles affectés à l’habitation, ainsi qu’à ceux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage. La réduction d’impôt mise en place en 2009 a un champ d’application plus large puisqu’elle est susceptible de s’appliquer non seulement à ces immeubles, mais également aux locaux professionnels. Cette extension facilite ainsi les restaurations complètes des immeubles dont le rez-de-chaussée est affecté à un usage professionnel.

Immeubles qui redeviennent à usage d’habitation : les immeubles visés sont ceux qui, bien qu’étant originellement destines à l’habitation, ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations (bureaux, commerces notamment) et dont le changement d’affectation a modifié à la fois la conception, l’aménagement ou encore les équipements initiaux. Cette occupation temporaire à un usage autre que l’habitation a eu ainsi pour effet de détruire ou de modifier les agencements inhérents à l’habitation (cuisine, salle de bains).

Les dépenses de travaux ayant pour but la réaffectation à usage de logement d’un local qui était originellement affecté à l’habitation et qui, temporairement, a été utilise à un autre usage ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Locaux professionnels : la réduction d’impôt est applicable aux dépenses effectuées dans des locaux affectés à usage autre que l’habitation.

Les locaux professionnels sont donc susceptibles de bénéficier du régime Malraux, à condition que le produit de la location de ce local soit impose entre les mains du propriétaire dans la catégorie revenus fonciers, et non dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

En revanche, l’avantage fiscal ne s’applique pas à la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux professionnels.

Nature des travaux

L’opération de restauration d’immeubles situés dans les secteurs et zones protégés doit être réalise en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti et avoir été déclarée d’utilité publique. Ces deux conditions sont cumulatives.

• Restauration complète

Les travaux doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti. Sont donc exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l’immeuble, lorsque certaines d’entre elles ne nécessitent aucune intervention.

Aucune condition tenant à l’initiative des travaux n’est prévue.

En revanche, dans l’ancien régime Malraux (encore applicable aux demandes de permis de construire et aux autorisations de travaux déposées avant le 1er Janvier 2009), il était exigé que l’opération de restauration immobilière soit réalisée sur l’initiative du propriétaire de l’immeuble (ou des propriétaires groupés en association foncière urbaine) ou d’un organisme habilité à l’initier (Etat, commune ou groupement de communes, établissements publics d’aménagement, société d’économie mixte, organismes d’habitation à loyers modérés, associations sans but lucratif, etc.)

Or, en pratique, le propriétaire n’est pas souvent en mesure de remplir cette condition, les restaurations étant généralement décidées à l’échelle d’un quartier ou d’un groupe d’immeubles par les collectivités publiques ou les organismes parapublics (sociétés d’économie mixte, les Sem, organismes HLM, association sans but lucratif, etc.) C’est la raison pour laquelle cette condition a été supprimée.

• Déclaration d’utilité publique

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, la restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique, sauf dans le cas où le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est approuvé.

Dans la pratique, les déclarations d’utilité publique (DUP) seront prises par immeuble ou par groupe d’immeubles (par îlot), en vue d’une restructuration cohérente des bâtiments formant ce groupe d’immeubles.

Dépenses prises en compte

Il s’agit d’une part, des charges foncières et, d’autre part, des dépenses spécifiques à la restructuration de l’immeuble :

– dépenses de réparation et d’entretien (Code général des impôts, article 31-I-1° a) ;

– primes d’assurance (CGI, article 31-I-1° a bis) ;

– dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, art. 31-I-1° b) ;

– dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ( CGI, art. 31-I-1° b bis) ;

-imposition autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues au profit des collectivités locales (CGI, art. 31-I-1° c) ;

– frais de gestion ;

– fractions des provisions versées par le propriétaire pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Ainsi, les appels de fonds de provision pour les dépenses de travaux des parties communes décidées par l’assemblée générale ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt, sous réserve qu’ils aient été effectivement versés par les propriétaires et employés par le syndic au paiement de ces dépenses auprès des entrepreneurs. Toutes ces charges ouvrant droit à la réduction d’impôt ne sont évidemment pas déductibles au titre des revenus fonciers. Les charges autres que celles énumérées ci-dessus engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, mais demeurent en revanche déductibles des revenus fonciers. Tel est le cas des intérêts d’emprunt, des frais de relogement ou encore des indemnités d’éviction.

• Frais d’adhésion à une association foncière urbaine (Afu)

Les frais d’adhésion, qu’il s’agisse d’associations libres ou autorisées, sont déductibles dès lors qu’ils ont été exposés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique et que les dépenses qui affectent l’immeuble sont elles-mêmes éligibles à la réduction d’impôt.

• Travaux imposés

Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l’avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont réalisés, avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la déclaration d’utilité publique (DUP) ou dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.

Il peut s’agit notamment :

– des dépenses de travaux de démolition imposés par l’autorité publique ;

– de dépenses de travaux de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants ;

– de dépenses de travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage. Sont viés les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou encore des parties communes.

Plus avantageux encore, les extensions de superficie habitables peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

Réalisation des travaux

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les travaux doivent être réalisés à compter de la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable. Ils doivent être réalisés jusqu’au 31 Décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l’un des deux évènements indiqués ci-dessus. Si les dépenses sont étalées dans le temps, le contribuable peut ainsi bénéficier de l’avantage fiscal pendant quatre ans au maximum/

Le délai de prise en compte des dépenses est éventuellement prolongé lorsque les travaux ont mis au jour des vestiges archéologiques (monuments, ruines, mosaïque, etc.) ou en cas de force majeure.

Calcul de la réduction d’impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.

Il faut tenir les dépenses supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante, un avantage fiscal qui peut durer pendant quatre années d’imposition.

L’ensemble des dépenses et des charges est retenu dans la limite annuelle de 100.000€. Le taux de la réduction varie selon l’implantation du logement. Il est de :

• 30% en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé
• 22% en zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). La réduction maximale annuelle est donc de 30.000€ ou de 22.000€.

Le plafond des dépenses et les taux de la réduction sont identiques, quelle que soit la situation familiale du contribuable.

Engagement de location

Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer non meublé pendant 9 ans.

Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent, en outré, s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société. Lorsque les dépenses de restauration portent sur un local à usage d’habitation, le propriétaire prend l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire.

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

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