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Les charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges de copropriété. Dans certains cas, il est donc nécessaire de se référer au règlement de copropriété pour déterminer à quelle catégorie appartient telle ou telle charge.

• Charges de conservation, d’entretien et d’administration

Ces charges générales couvrent les dépenses :

– de conservation : ravalement, réfection du gros œuvre, des canalisations, des couloirs, etc. ;

– d’entretien : produits d’entretien, rémunération des personnes chargées de l’entretien, frais de nettoyage et d’éclairage, entretien des espaces verts, etc. ;

– d’administration : primes d’assurance, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardien frais de procédure, entre autres exemples.

• La répartition des charges communes

Les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part qui tient compte non seulement de la superficie du lot, mais aussi de sa consistance (degré de confort, type d’aménagement intérieur, etc.), de sa situation (étage, exposition, etc.) C’est ce mode de répartition qui est employé notamment pour les frais liés aux escaliers (réfection intérieure des paliers, réparation de l’escalier, etc.) que doivent régler tous les copropriétaires, même ceux dont le lot est situé au rez-de-chaussée. Il en est de même des frais de gardiennage. Les propriétaires de parking doivent participer à ces charges générales.

Quand il existe des parties communes particulières, certaines charges générales peuvent être affectées aux seuls lots concernés. Exemples : une voie qui dessert seulement certaines copropriétaires, des charges d’entretien d’un bâtiment affectées aux seuls copropriétaires concernés.

• Charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée.

Exemple : la répartition des dépenses liées à l’ascenseur tiendra compte de l’étage de chaque lot, les étages élevés logiquement payant davantage que les étages inférieurs.

Les lots du rez-de-chaussée n’auront donc rien à payer dans ce cas-là, sauf s’ils possèdent un parking ou une cave desservis par l’ascenseur.

Autre exemple : aucune dépense liée aux antennes collectives ou au chauffage n’est imputée aux lots de parking. Il s’agit de l’utilité objective et non de l’usage effectif que le copropriétaire fait du service ou de l’équipement en question.

Exemple : un copropriétaire au 5ème étage paiera sa part des dépenses d’ascenseur même s’il monte toujours à pied ou s’il n’est présent que deux mois dans l’année…

L’utilité objective tient compte de la nature du lot (étage, mais aussi surface, hauteur sous plafond, affectation, etc.).

Exemple : la répartition tiendra compte du caractère professionnel d’un local en étage puisque la réception de clients entraîne un surcroît de dépenses d’ascenseur.

En cas de besoin et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut d’opposer à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l’assemblée générale.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Le bailleur doit prévenir son locataire, qui ne peut s’opposer à ce droit.

Les décisions

Les décisions sont prises au cours des assemblées générales de copropriétaires, à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue et la double majorité.

• Majorité simple

Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentions dans le calcul de cette majorité. Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l’immeuble et suffit chaque fois que la loi n’a pas exigé une autre majorité.

Sont ainsi concernés les travaux d’entretien sur les parties communes et les équipements, l’assurance de l’immeuble, l’approbation des comptes, la réalisation de travaux pour rendre plus accessible l’immeuble aux handicapés, entre autres exemples.

• Majorité absolue

Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée. Sur une copropriété représentant 100 voix, il en faut 51. Les décisions concernées sont celles qui apportent une modification à l’immeuble. Il s’agit, par exemple, de l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un système de réseau câblé, de la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d’ascenseur, ravalement, etc.), de l’installation de compteurs d’eau individuels, de la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire. Si l’assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :

– si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité simple ;

– dans le cas contraire, il faut convoquer alors une seconde assemblée dans le délai de trois mois et statuer à la majorité simple.

• Double majorité

Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Cette double majorité est exigée pour les décisions importantes, telles que :

– acquisition ou vente de parties communes (sans changement de destination de l’immeuble) ;

– établissement ou modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne l’usage et la gestion des parties communes ;

– travaux de transformation et d’amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs ;

– travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.

• Travaux

Il n’est pas possible de faire des travaux sur les parties communes sans l’autorisation des copropriétaires. En revanche, il est tout à fait possible de faire sans aucune autorisation des travaux dans les parties privatives, à l’exception des murs porteurs.

Mais attention, ce que l’on pense souvent être privatif est en réalité parties communes : les murs extérieurs, les balcons et terrasses, les plafonds, les planchers, etc.

Gestion et relations avec les copropriétaires

Depuis le 1er janvier 2015, les syndics professionnels doivent proposer, durant les assemblées générales, la mise en place d’un extranet, un réseau en ligne internet et sécurisé d’échange d’informations. Cette disposition est prévue par la loi ALUR.

L’envoi des convocations, procès-verbaux d’assemblées générales ou des mises en demeure doit également se faire par voie électronique.

Depuis le 26 mars 2015, les syndics ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété. Seules celles en dessous de quinze lots en sont dispensées.

Enfin, les syndics doivent proposer aux copropriétaires un nouveau contrat-type qui a pour objectif de faire cesser les abus de facturation des syndics et de faciliter la lisibilité des contrats pour les copropriétaires.

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