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Le bail commercial, dit “bail 3-6-9”, a été réformé par la loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises. Ce type de contrat répond à un régime spécifique, notamment quant à la destination des locaux loués, ce qui a des conséquences dans l’éventualité d’une sous-location.

En sous-location d’un local commercial, contrat régi aux articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, le locataire, personne physique (particulier) ou personne morale (entreprise ou association), propose à la location à un tiers tout ou partie du local qu’il loue lui-même auprès du bailleur principal, qui est le plus souvent le propriétaire de l’immeuble. Cette possibilité est cependant limitée, en ce que le contrat de sous-location commerciale n’est pas libre, et dès lors que sa conclusion est conditionnée à une sorte de procédure d’autorisation.

En effet, un adage classique dit que “nul ne peut transférer plus de droit qu’il n’en a lui-même reçu”. Cette expression signifie plusieurs choses pour le locataire du local commercial souhaitant le sous-louer. Tout d’abord, la sous-location est impossible lorsqu’elle n’est pas prévue au contrat de bail commercial. Ensuite, les modalités de sous-location doivent respecter celles de la location principale. Autrement dit, la durée du contrat de sous-location ne peut pas excéder celle du bail 3-6-9, le loyer prévu pour le sous-locataire ne peut être plus élevé que celui payé par le locataire, et la destination du local ne peut être étendue au delà des limites prévues au contrat principal.

En outre, pour sous-louer valablement un local commercial, le locataire initial doit adresser à son bailleur une demande d’autorisation de sous-location, sans laquelle, même si le contrat principal comporte une clause expresse l’autorisant, la sous-location n’est pas valable. Suite à la réception de cette demande, le bailleur principal dispose d’un délai de 15 jours pour y répondre. S’il ne répond pas, son silence vaut acceptation. Autrement, il peut adresser au locataire une autorisation de sous-location du local commercial, l’écrit étant toujours plus clair pour signifier une autorisation. Il reste toutefois libre de refuser la demande de son cocontractant, et ce même si une clause expresse du bail autorise le principe de la sous-location.

Si vous louez un local commercial à un locataire qui souhaite le sous-louer, et que cette possibilité est expressément prévue au bail, vous pouvez rédiger une autorisation de sous-location en réponse à la demande qu’il vous a adressée en ce sens. Cet exemple type vous permet alors de vous fonder sur un cadre simple et formel pour générer en ligne un courrier personnalisé adapté à vos besoins.

Si la procédure permettant la sous-location commerciale est stricte, la lettre de réponse n’est pas encadrée juridiquement et sa rédaction est libre.

Il est utile d’y faire figurer certains éléments tels que par exemple :

• La date de signature du bail principal,
• L’adresse du ou des locaux concernés afin de bien les désigner, en précisant s’il s’agit d’une sous-location totale ou partielle,
• L’identité du sous-locataire envisagé telle qu’elle vous a été communiquée afin qu’il n’y ait pas d’ambiguïté sur ce point, et
• La réponse d’autorisation ou de refus de la sous-location.

Lorsque vous aurez répondu à notre questionnaire et ainsi créé votre lettre personnalisée, vous pourrez la télécharger en ligne pour l’imprimer directement depuis chez vous.

Le bailleur dispose de 15 jours à compter de la réception de la lettre d’information du locataire pour accepter ou refuser la sous-location. Vous devez donc renvoyer cette lettre dans les 15 jours, par courrier simple ou avec accusé de réception, ce qui est toujours utile et permet de conserver une trace tant du courrier que de sa bonne réception par votre locataire.

Le locataire devra par la suite reprendre contact avec vous pour vous inviter à participer à l’acte de sous-location.

Mon locataire a sous-loué mon local commercial sans mon accord. Que puis-je faire ?
Même pour une courte durée, la sous-location commerciale est interdite en l’absence d’autorisation expresse. Si elle n’est pas prévue au bail, elle n’est donc pas valide. Si le bail l’admet, mais que le locataire sous-loue le local sans autorisation du bailleur, celui-ci est fondé à demander la résiliation du bail principal, à moins que le locataire ne bénéficie d’une acceptation tacite de sous-location dans le silence du bailleur sous 15 jours après réception de la demande. La sous-location non autorisée peut donc justifier la résiliation du bail commercial, ou son non-renouvellement, voir l’expulsion du locataire si nécessaire.

Je suis propriétaire d’un local commercial sous-loué par mon locataire. Je m’aperçois que le loyer qu’il fait payer au sous-locataire est plus élevé que celui que je reçois de lui. Que puis-je faire ?
Le locataire d’un local commercial, qu’il s’agisse d’un appartement valablement affecté, d’un entrepôt, ou encore d’un bureau, ne peut transmettre plus de droit qu’il n’en reçoit du contrat de bail. Le loyer convenu pour la sous-location ne peut donc excéder celui payé au bailleur principal. Si c’est le cas, le propriétaire est fondé à augmenter le loyer payé par le locataire en proportion, c’est-à-dire de la différence entre les deux montants.

Le locataire d’un local commercial qui ne reçoit pas de réponse à sa demande d’autorisation de sous-location est-il fondé à conclure un tel contrat ?
Au delà d’un délai de 15 jours après réception de la demande de sous-location, le silence du bailleur vaut acceptation tacite. Le locataire peut donc considérer qu’il est autorisé à sous-louer le local. Cependant, ce silence ne le dispense pas d’effectuer les autres démarches attendues: il devra dans tous les cas proposer à son bailleur de participer à l’acte de sous-location. En outre l’acceptation tacite de la sous-location ne peut résulter de sa simple tolérance, mais doit découler d’une attitude non équivoque du bailleur.