Immobilier : sous l’épée de Damoclès de la hausse des taux
MARIE-CHRISTINE SONKIN / CHEF DU SERVICE PATRIMOINE | LE 02/01 À 07:00, MIS À JOUR LE 10/01 À 10:36
Le cycle de hausse de l’immobilier touche-t-il à sa fin ? Le retournement de tendance peut-il s’opérer en douceur ou se traduira-t-il par l’éclatement d’une « bulle » dont l’existence est d’ailleurs contestée ?
Immobilier versus valeurs mobilières ? La pierre part avec un handicap, le boulet de la fiscalité : en l’occurrence, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) censé faire figure d’épouvantail pour les partisans de ce placement « improductif ». Mais la faiblesse des taux obligataires et la déroute du CAC 40 sont de formidables repoussoirs pour les épargnants. La pierre est-elle pour autant une valeur sûre ?
Selon le Conseil Général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 63 % à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001. L’indice des prix des logements est en quelque sorte « en lévitation ».
« En monnaie constante, le prix des logements est 69 % plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’est supérieur que de 3 % », affirme le CGEDD. Cette magie qui déconnecte les prix de l’immobilier des revenus des ménages peut-elle perdurer ? Probablement oui tant que les taux resteront très bas.
Mais la Fed, la banque centrale américaine, a sifflé la fin de la partie et inexorablement, les conditions de financement de l’immobilier devraient se durcir. Pour Eric Buffandeau, directeur adjoint Etude et prospective du pôle finance et stratégie de la BPCE, plusieurs facteurs conjoints sont susceptibles de favoriser la normalisation – au mieux – graduelle des taux longs européens. « Dans ce contexte, écrit-il dans l’Observateur de l’immobilier du Crédit foncier de décembre 2018, l’OAT 10 ans se situerait autour d’une moyenne annuelle de 0,8 % en 2018, mais pourrait atteindre 1,3 % en 2019, tout en dépassant 1,5 % à la fin de l’année prochaine ».
« Si les taux d’intérêt augmentent encore, les prix immobiliers ne résisteront pas », estime Marc Touati, président du cabinet ACDEFI *. Il table sur une baisse de prix de l’ordre de 15 % en 2018-2019 !Lire aussi :
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Le soutien des investisseurs
Pourquoi une réaction aussi brutale est-elle possible ? Les taux d’intérêt très bas jouent doublement comme facteur de soutien du marché. D’une part, parce qu’il est facile d’emprunter. D’autre part, parce que le rendement de l’immobilier, même faible reste largement supérieur à celui des emprunts d’Etat. D’ailleurs, depuis quelques années, les particuliers ne sont plus les seuls à miser sur la pierre.
En 2016, la part des ventes en bloc dans le total des ventes de logements neufs s’est élevée à 18 %, attestant du retour des investisseurs institutionnels sur le marché résidentiel. Selon une étude de Cushman & Wakefield**, les montants investis en résidentiel sont en forte accélération : 2 milliards d’euros en 2016, et plus de 2,5 milliards en 2017. Et sur ces montants, près de 1,5 milliard a été consacré aux opérations classiques, c’est-à-dire hors résidences gérées et logements sociaux neufs. Sur la période 2011- 2015, ils atteignaient à peine un milliard d’euros.
Les deux classes d’actifs, immobilier et obligataire, étant en compétition, on peut parier sur un retour rapide vers l’investissement obligataire en cas de hausse des taux significative. Moins coûteux que le plan fiscal aussi bien qu’en termes de gestion, il peut rapidement redevenir compétitif, le rendement net de l’immobilier locatif résidentiel étant très faible avec de forte variation en fonction de la qualité de l’emplacement.
Où les prix peuvent-ils baisser ?
Mais la notion de bulle est très relative. Autant celle-ci apparaît clairement sur les graphiques établis en fonction des bases de données notariales et indices Notaires-INSEE sur Lyon et Paris , autant elle apparaît comme beaucoup plus modérée en province hors exception Lyonnaise et éventuellement Bordelaise.
Dès lors deux théories s’affrontent. La première est celle d’une baisse généralisée des prix, plus marquée dans les villes où ils ont grimpé de façon excessive. C’est ce qui se produit habituellement. En cas de retournement de marché, la bulle se dégonfle à l’aune de son importance.
Seconde théorie, qui semble plus en phase avec l’évolution de marché de ces dix dernières années : une chute des prix accentuée dans les campagnes et les petites et moyennes villes de province alors que Paris et les grandes métropoles les plus dynamiques seraient relativement épargnées.
A Paris, la tension immobilière est telle qu’elle serait capable d’absorber une chute de la demande. Par ailleurs, la ville est moins sensible à une baisse de pouvoir d’achat des primo-accédants, les plus sensibles à une détérioration des conditions de crédit.
La fracture sociale entre les grandes métropoles et le reste de la France se traduit déjà par une fracture immobilière. Une correction sur les prix pourrait encore l’accentuer.
Marie-Christine Sonkin
*Un monde de bulles, 199 pages, 17 EUR, éditeur Bookelis** Marché du logement en France – « 2017, année des records ! » – C & W
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