4 choses à savoir sur l’investissement en loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Investir en location meublée, classique ou dans une résidence services peut être une excellente option pour obtenir des revenus immédiats ou futurs, grâce à l’effet de levier du crédit. Nos astuces pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location est un bon moyen pour se constituer un patrimoine tout en profitant de revenus complémentaires. Les taux d’intérêt ont entamé leur remontée, il est donc opportun pour les investisseurs de profiter sans tarder de l’effet de levier du crédit pour financer leur achat. Rappelons que selon les villes, la rentabilité moyenne brute d’un placement immobilier peut osciller entre 3,5 % et plus de 10 %, contre 1 % pour le livret A et 1,30 % pour le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie en 2021. En investissant tôt, un crédit immobilier peut se rembourser avant le départ à la retraite. De quoi maintenir un bon niveau de vie grâce aux loyers perçus.
L’acheteur peut réaliser un investissement locatif nu (logement loué sans meubles) ou louer en meublé. Si la location se fait en meublé, dans le parc immobilier classique ou dans une résidence services seniors ou étudiante, l’investisseur profite des avantages fiscaux offerts par le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’investisseur peut choisir de louer seul, ou choisir de le mettre en gestion par un intermédiaire de gestion. Pour les appartements en résidence gérée, la gestion locative est opérée par un gestionnaire exploitant.
La location meublée : deux régimes, deux avantages !
En investissant en meublé, l’acheteur a le choix : il peut soit profiter du statut LMNP classique, soit du dispositif spécifique Censi-Bouvard, qui arrive à échéance le 31 décembre 2022. Le statut LMNP ne concerne que les investisseurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € ou 50 % de leurs revenus globaux. Un régime qui a le bénéfice de la simplicité, surtout lorsque l’on est accompagné d’un professionnel.
Le dispositif Censi-Bouvard, lui, ne fonctionne que dans le cadre d’un investissement en résidence meublées. L’acquéreur peut choisir d’acheter en résidences seniors, en résidences étudiantes ou dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Le Censi-Bouvard va permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant global de son investissement locatif, avec un engagement de location de 9 ans minimum. La réduction fiscale s’applique dans la limite d’un plafond de 300 000 € hors taxes par opération, frais de notaire inclus (soit 33 000 euros sur 9 ans au maximum). A noter que ce plafond ne permet pas de bénéficier d’un amortissement.
Une fiscalité attractive
La particularité du statut LMNP classique est qu’il permet de profiter de revenus peu fiscalisés. Au moment de sa déclaration d’impôt, si les recettes locatives de l’investisseur n’excèdent pas les 72 600 €, il est soumis au régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur la somme des loyers. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite (amortissement, intérêts d’emprunt…). Toutefois, si les revenus locatifs de l’investisseur dépassent les 72 600 € à l’année ou qu’il en fait la demande, il peut profiter du régime réel. Cette option doit être prise avant le 1er février de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement d’année en année. Là, il peut déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges inhérentes à son investissement, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, de comptabilité, les travaux éventuels, ainsi que les amortissements comptables. Ces derniers peuvent s’étendre sur 7 à 10 ans pour les valeurs mobilières et 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières. Les amortissements comptables ne doivent pas excéder le montant net des loyers perçus. Toutefois, l’excédent d’amortissement peut être reporté sans limites de temps ce qui permet de limiter fortement, voire d’annuler, l’imposition sur ses revenus locatifs.
A noter que dans le cadre du statut LMNP, l’investisseur bénéficie sous conditions d’une récupération de la TVA sur son bien immobilier, soit une économie de 20 %. A charge pour lui de le garder le bien au moins 20 ans.
Le choix du bon gestionnaire
En investissant dans une résidence services, l’investisseur confie son bien à un gestionnaire professionnel. C’est lui qui s’occupe de l’ensemble de la gestion locative du bien et finance, selon le bail commercial conclu, tout ou partie des travaux d’entretien liés au logement. Le choix de ce dernier est capital pour pérenniser ses revenus locatifs. Un acteur présent sur le marché depuis très longtemps rimera souvent avec la qualité du service rendu. L’investisseur peut également faire vérifier par un comptable l’opération conclue avec le gestionnaire. Mieux vaut choisir les gestionnaires actifs dans de nombreuses résidences sur le territoire, ce qui est gage de solidité de la marque.
